Opdrachtgever: Omnia Wonen
Betrokkenen: Corporatie
Projectbeschrijving
Op één van de locaties nabij het centrum van Den Bosch beschikt Omnia Wonen over een in 1964 gebouwde galerijflat met in totaal circa 144 appartementen. In 1990 zijn onder meer de algemene ruimten opgeplust. De flats zijn gelabeld voor de doelgroep 50-plussers en kennen een redelijke plattegrond (circa 80 m2). De afgelopen jaren is al veel geïnvesteerd in het complex met als doel dat de bewoners kwalitatief goed kunnen blijven wonen. Ingrepen die onder meer hebben plaatsgevonden zijn:
- Opplussen van een groot deel van de woningen zodat deze geschikter zijn voor ouderen.
- Bij ongeveer de helft van de woningen is de scheidingswand tussen de keuken en de kleine slaapkamer weggehaald zodat er meer toegankelijke ruimten ontstaan.
- Groot onderhoudsbeurt voor de achtergevel.
Het huidige beleid van Omnia Wonen was er tot nu toe op gericht de galerijflat in ieder geval tot 2030 door te exploiteren, zonder nog eens extra grote investeringen. Ondanks bovenstaande ingrepen, blijven zich echter toch problemen voordoen die om een oplossing vragen (met de daarbij behorende investering). Belangrijkste knelpunten op dit moment betreffen de kwaliteit van de isolatie, beperkte comfort in verband met tocht en natte betonvloeren.
Gezien de omvang van de gewenste/noodzakelijk geachte investeringen staat Omnia Wonen voor een heroverweging van haar oorspronkelijke beleid (doorexploiteren tot 2030). Zij heeft Quintis gevraagd haar te ondersteunen bij het bepalen van de gewenste voorkeursstrategie ten aanzien van de locatie.
Resultaten
Quintis heeft een aantal onderzoeken uitgevoerd. De resultaten hiervan dragen bij aan de afwegingen over de toekomstige ontwikkeling van de locatie in Den Bosch. De werkzaamheden om te komen tot de diverse scenariostudies vallen uiteen in de volgende onderdelen:
- Een marktanalyse.
- Onderzoek naar de technische kwaliteit van het complex.
- Een nadere uitwerking van een aantal kansrijke toekomstscenario’s.
De bevindingen zijn besproken met een breed samengestelde projectgroep Rijnstraat (techniek, financieel, woondiensten, beleid). Met de projectgroep zijn de scenario’s tot stand gekomen en is bepaald welke scenario’s verder uitgewerkt worden. Tot slot zijn in samenspraak met de interne projectleider de op te nemen kwaliteitseisen (en investeringen) getoetst en heeft de financiële manager input geleverd wat betreft de te hanteren parameters die bij de berekeningen zijn gebruikt.
De projectgroep concludeerde unaniem dat het scenario voor voortzetten van het huidige beleid tot 2030, geen realistisch scenario was. Twee andere scenario’s zijn wel realistisch en wat betreft de financiële consequenties zijn er geen grote verschillen. Het voorkeursscenario van de projectgroep is om het appartementencomplex door te blijven exploiteren tot 2030 en deze ’te upgraden’ tot basiskwaliteit (scenario 2). De belangrijkste argumenten die daar aan ten grondslag liggen, zijn:
- De woningen voldoen weer aan de basiskwaliteit. Er zal voldoende vraag blijven naar dit type woningen, zeker gezien de gunstige ligging van de locatie.
- Juist voor ouderen is het belangrijk om de woningen betaalbaar te houden. Er is nu een goede prijs-/kwaliteitverhouding te behouden. Met nieuwbouw wordt het veel lastiger om het huidige huurprijsniveau te bereiken.
- Verder is het belangrijk om nog eens het totale woonconcept in ogenschouw te nemen. Rendement van het concept kan worden vergroot door ook welzijn en zorgaspecten bij het plan te betrekken.