Foto van Pixabay
Opdrachtgever: Corporatie in het westen van het land
Betrokkenen: Corporatie en zorgorganisatie
Projectbeschrijving: Waardebepalng zorgvastgoed
Verzoek tot overname van een deel van het zorgvastgoed
Woningstichting A. heeft een paar jaar terug woonzorgcentrum Zorg B gebouwd en is gedeeltelijk eigenaar van dit complex. Onlangs zijn zij benaderd door de zorginstelling voor overname van de twee etages van het woonzorgcomplex. Op deze twee etages verleent de zorgorganisatie intramurale zorg in de vorm van kleinschalig groepswonen. Woningstichting Woningstichting A. heeft aan Ellen Olde Bijvank gevraagd om haar te ondersteunen bij een goede waardebepaling van de twee etages en een goede en gedegen scenarioanalyse uit te voeren.
Het komen tot een reële en marktconforme overnameprijs
De uiteindelijke doelstelling en het resultaat van het project is dat de Woningstichting een reële en marktconforme prijs betaalt voor de twee etages van het woonzorgcomplex passend binnen de financiële kaders van haar eigen organisatie. Om een reële prijs te berekenen zijn de volgende werkzaamheden verricht:
- Waardeberekening: deze waardeberekening is gebaseerd op de netto contante waarde berekening.
- Uitgebreide scenarioanalyse: de waarde van de twee etages is afhankelijk van een groot aantal (risico)factoren. Samen met de woningstichting is bepaald welke (risico)factoren van invloed zijn op de uiteindelijke waarde van het betreffende vastgoedonderdeel. Enkele (risico)factoren zijn onder andere fluctuaties in de (zorg)markt, het aantal zorgplaatsen (eventueel gespecificeerd naar diverse zorgzwaartepakketten), veranderende wet/regelgeving en de rendementseis (gebaseerd op de rendementseis vreemd vermogen en de eigen rendementseis eigen vermogen) et cetera.
- De financiële consequenties van de verschillende waardeberekeningen zijn vertaald naar een aantal financiële kengetallen zoals de operationele kasstroom minus 2% aflossingsfictie, de Interest Coverage Ratio (ICR), het volkshuisvestelijk vermogen en de totaal risicobuffer van het CFV.
- Aandachtspunten zijn op een rij gezet die verder van belang zijn indien tot definitieve overname wordt overgegaan. Deze hadden meer betrekking op hoe om te gaan met bepaalde risico’s en het goed vastleggen van de meer zakelijke afspraken (denk aan kruisjeslijst, servicekosten, omgaan leegstandsrisico, mogelijke opname kettingbeding etc.).
De bevindingen zijn met de woningstichting besproken. De totstandkoming van de meest waarschijnlijke (overname)waarde werd door hen gedragen en aandachtspunten zijn overgenomen. Met dit advies in de hand hadden ze voldoende om voorbereid het gesprek met de zorg aan te gaan en de onderhandeling te starten. De woningstichting kon direct met het resultaat aan de slag!