Opdrachtgever: Woningcorporatie
Betrokkenen: MT lid en intern betrokken medewerker
Projectbeschrijving
Mensen die zorg nodig hebben zijn een belangrijke doelgroep voor de woningstichting. Gezien de sterk veranderende wet- en regelgeving rond zorgvastgoed en verdere ontwikkelingen op dit vlak, was er de noodzaak meer zicht te krijgen op het zorgvastgoed, de risico’s die zich hierbij voordoen en het beleid rond zorgvastgoed een stap verder te brengen en te concretiseren. Aanpalend is er de wens om ook meer zicht te hebben op hoe de portefeuille ‘huisvesting ouderen’ er uit ziet en in welke mate het huidige aanbod kwalitatief voldoende passend is. Vanwege het specifieke karakter van de werkzaamheden en omdat er op dat moment beperkte beleidscapaciteit aanwezig was, zocht de woningstichting iemand die hen hierbij zou kunnen ondersteunen. Omdat Ellen Olde Bijvank vanaf 2000 al veel ervaring heeft met zorgvastgoed is zij hiervoor benaderd.
Werkwijze: coproductie interne collega’s en adviseur
Bij zorgvastgoed en huisvesting voor bijzondere doelgroepen komt veel kijken. Daarom hebben we een klein en slagvaardig team samengesteld, waar naast de manager wonen en de adviseur ook twee senior consulenten zitting in hadden. De eerste opgave was het verkrijgen van inzicht per zorgvastgoedlocatie. Het gaat hier om specifiek (vaak ook incourant) vastgoed waar afspraken per locatie zeer verschillend zijn. Daarnaast is ook een lijst opgesteld t.b.v. de inventarisatie van de portefeuille ‘huisvesting ouderen en bijzondere doelgroepen’. Op basis van de resultaten die uit beide inventarisaties naar voren zijn gekomen en met enkele aanvullende werkzaamheden, hebben we samen een risicoscan kunnen opstellen. Vanwege het Coronavirus en de maatregelen hebben we digitale werkvergaderingen gehouden. Omdat taken van tevoren goed waren verdeeld en ieder zijn werk goed had voorbereid, verliepen dezes sessies plezierig en effectief. Hierdoor is het gelukt de opdracht binnen 2.5 maand te hebben afgerond.
Resultaten:
Het eindresultaat betrof de oplevering van een ‘risicoscan zorgvastgoed en ouderenhuisvesting’. Deelresultaten die daarin zijn opgenomen betroffen:
- Verkenning van het speelveld waarin onder meer een beschrijving is gegeven van veranderende wetgeving en financiering van zorgvastgoed. Hierdoor wordt zichtbaar waar bij vormgeving van beleid en het maken van afspraken rekening mee moet worden gehouden en de kansen (en risico’s) die zich hierbij voordoen.
- Bestaand bezit is geïnventariseerd. Naast meer harde aspecten (huurprijs, huurtermijn etc.) zijn ook meer zachte aspecten (zoals doelgroepen, beleving, nieuwe planvorming etc.) in de analyse meegenomen.
- Op basis van de uitgevoerde portefeuille-analyse is concreet geworden welke panden worden aangemerkt als risicovolle zorgcomplexen.
- Tevens is zicht verkregen op de afspraken die voortkomen uit de bestaande huurcontracten. Huurcontracten zijn getoetst op volledigheid en of er bijzondere bepalingen in zijn opgenomen, waarvan het belangrijk is deze goed op het netvlies te hebben.
- Om tot slot een beeld te krijgen van potentiele risico’s op huurderving is een quick scan opgenomen waarin globaal inzicht is gegeven in de kwaliteit c.q. het (financieel) presteren van de grootste huurafnemers van zorgvastgoedcomplexen.
De resultaten zijn besproken in het managementteam, men was blij met het vele werk dat was verricht en er was draagvlak voor de resultaten.